Ryczałt kusi prostotą. Jedna stawka podatku, minimum formalności, jasne zasady. Problem zaczyna się wtedy, gdy pojawia się plan zakupu mieszkania na kredyt. Nagle okazuje się, że bank nie traktuje całego przychodu jako realnych pieniędzy, które możesz przeznaczyć na ratę. Dla wielu przedsiębiorców to moment zaskoczenia, a czasem frustracji. Skąd to podejście i czy da się z nim coś zrobić?
Ryczałt a zdolność kredytowa – dlaczego bank liczy tylko część przychodu?
Podstawowa różnica między ryczałtem a innymi formami opodatkowania polega na braku kosztów uzyskania przychodu. Przedsiębiorca płaci podatek od całości wpływów, bez wykazywania wydatków firmowych. Dla fiskusa to wystarczające. Dla banku już nie.
Instytucja finansowa musi ocenić, ile realnie zostaje Ci pieniędzy po opłaceniu wszystkich zobowiązań. Przy ryczałcie nie ma danych o kosztach, więc nie da się wprost policzyć dochodu. Z tego powodu bank zakłada, że tylko część przychodu można uznać za środki dostępne na spłatę kredytu. To podejście wynika z ostrożności, a nie z niechęci do tej formy rozliczeń.
Jak banki przeliczają przychód na dochód przy ryczałcie?
W przypadku zaciągania kredytu hipotecznego na ryczałcie brak informacji o kosztach zmusza banki do stosowania uproszczonych metod. Najczęściej opierają się one na wewnętrznych współczynnikach, które zamieniają przychód na dochód „szacowany”. W praktyce oznacza to, że do zdolności trafia wyraźnie mniejsza kwota niż przy rozliczaniu na zasadach ogólnych.
Różnice potrafią sięgać 30% lub więcej. Każdy bank stosuje własne założenia, dlatego dwóch ryczałtowców z tym samym przychodem może dostać zupełnie inną decyzję kredytową. Znaczenie ma też branża, regularność wpływów oraz długość prowadzenia działalności.
Jakie dokumenty przygotować do wniosku na ryczałcie?
Choć ryczałt upraszcza księgowość, lista dokumentów kredytowych w przypadku prowadzenia działalności na podstawie tej formy podatkowej wcale nie jest krótka. Bank potrzebuje materiału, który pozwoli mu jak najlepiej oszacować Twoją sytuację finansową.
Najczęściej wymagane są:
- zeznania roczne PIT za 1 lub 2 ostatnie lata,
- ewidencja przychodów,
- potwierdzenia przelewów podatkowych i składek ZUS,
- wyciągi z konta firmowego, zwykle za 6 lub 12 miesięcy,
- umowy z kontrahentami lub faktury.
Na tej podstawie bank stosuje mnożnik przychodu. Jego poziom zależy m.in. od stawki ryczałtu. Usługi opodatkowane 8,5% są zwykle oceniane łagodniej niż handel na 17%, gdzie przyjmowany procent bywa znacznie niższy.
Jak zwiększyć zdolność na ryczałcie?
Choć nie masz wpływu na samą formę opodatkowania, w oczach banku możesz poprawić swoją pozycję kredytową innymi działaniami.
Zaliczają się do nich przede wszystkim:
- wyższy wkład własny, najlepiej powyżej 20% wartości nieruchomości,
- stabilne, powtarzalne wpływy przez minimum 12–24 miesiące,
- ograniczenie innych zobowiązań, takich jak limity czy leasingi,
- dołączenie współkredytobiorcy z dochodem z umowy o pracę.
Każdy z tych elementów obniża ryzyko po stronie banku, co przekłada się na lepszą ocenę zdolności.
Jak porównać oferty banków dla ryczałtowców?
Przy ryczałcie porównywanie ofert nie powinno zaczynać się od marży. Kluczowe są zasady liczenia dochodu. Zwróć uwagę na:
- procent przychodu przyjmowany do zdolności,
- minimalny staż działalności,
- zakres wymaganych dokumentów,
- dodatkowe warunki, np. cross-sell.
Różnice w decyzjach potrafią być znaczące, dlatego analiza kilku banków ma realny sens.
Alternatywy i wsparcie
Jeśli zdolność nadal jest zbyt niska, warto rozważyć zmianę formy opodatkowania w kolejnym roku lub odłożenie zakupu do momentu poprawy wyników finansowych. Czasem wystarczy kilka dodatkowych miesięcy stabilnych wpływów, aby móc uzyskać kredyt hipoteczny będąc na ryczałcie.
Postaw na specjalistów finansowych!
Ekspert kredytowy znający realia ryczałtu potrafi dobrać bank, w którym Twoja sytuacja zostanie oceniona najkorzystniej. To często skraca proces i zwiększa szanse na pozytywną decyzję bez kosztownych prób i błędów. Jeśli więc rozliczasz swoją działalność z fiskusem na podstawie ryczałtu i chcesz kupić nieruchomość, sprawdź, jak może pomóc Ci w tym pośrednik finansowy w Gdańsku.
Kredyt hipoteczny a ryczałt – o czym warto wiedzieć?
- Banki nie uznają całego przychodu ryczałtowców, bo nie znają ich kosztów.
- Dochód jest szacowany na podstawie wewnętrznych mnożników, zależnych od branży i stawki podatku.
- Zdolność można poprawić m.in. wyższym wkładem własnym i stabilnymi wpływami.
- Wybór odpowiedniego banku ma kluczowe znaczenie przy tej formie rozliczeń.
